¿Cuánto puede subir el avalúo catastral en 2026? El 3 % no aplica a todos

Revisión jurídica: Santiago Forero Rodríguez · T.P. 457.676

La respuesta corta: 3 % es una regla general, no un tope universal del avalúo

El Decreto 1480 de 2025 ordenó para 2026 un reajuste del 3 % a los avalúos de determinados predios urbanos y rurales que no fueron formados ni actualizados durante 2025. Esa cifra no significa que todo avalúo catastral del país solo pueda aumentar 3 %.

Cuándo aparece el reajuste general del 3 %

El decreto aplica el 3 % a predios urbanos no formados y no actualizados durante 2025, y también a predios rurales no formados y no actualizados durante esa vigencia, incluidos los destinados a actividades agropecuarias. El texto contiene además reglas de excepción territorial y para predios sometidos a otros procesos catastrales.

Si hubo formación o actualización catastral, la lógica cambia

Los predios formados o actualizados durante 2025 quedan por fuera del reajuste general y toman el valor establecido mediante el respectivo proceso de formación o actualización. Por eso comparar el nuevo avalúo únicamente contra 3 % puede llevar a una conclusión equivocada.

En zonas rurales existen ajustes masivos distintos

La Resolución IGAC 2057 de 2025 aplicó la metodología del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023 a zonas rurales de cientos de municipios para la vigencia 2026. Allí los porcentajes dependen de la zona homogénea geoeconómica y pueden ser muy superiores al 3 %. La Resolución 0027 de 2026 corrigió errores formales y aritméticos de la resolución inicial en varios municipios, así que conviene verificar la versión corregida antes de comparar cifras.

Bogotá y algunos catastros tienen reglas particulares

El Decreto 1480 excluye del reajuste nacional a Bogotá y permite que ciertos catastros descentralizados utilicen un Índice de Valoración Predial diferencial bajo la regulación aplicable. Esto refuerza que no existe una sola cifra válida para todos los inmuebles del país.

Avalúo alto no significa que el impuesto pueda subir en el mismo porcentaje

El avalúo catastral y el impuesto predial son magnitudes distintas. Aunque el avalúo aumente de forma significativa, la liquidación tributaria puede quedar sometida a límites nacionales o reglas municipales. La Ley 1995 de 2019 regula límites al crecimiento del impuesto en determinados escenarios; no funciona como un límite general del porcentaje de aumento del avalúo.

Qué debe revisar en su caso

Identifique si su predio fue actualizado o formado en 2025, si pertenece a una zona rural cobijada por el ajuste masivo del artículo 49, qué acto fijó el nuevo valor y qué datos físicos o económicos se usaron. Después compare por separado el aumento del avalúo y el aumento del impuesto.